LA RESCISIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER ¿CÓMO Y CUÁNDO HACERLA?

8 de noviembre de 2022
En las grandes ciudades de España como Madrid, Barcelona o Valencia cada vez resulta más complicado encontrar una vivienda de alquiler a buen precio y que cuente con una correcta adecuación o cumpla con las características deseadas por quienes se embarcan a la caza y captura de un nuevo hogar. El mercado de las viviendas en alquiler atraviesa un momento muy peculiar o complicado, ya que muchos de los inmuebles han salido de la oferta habitual seducidos por la mayor rentabilidad o el movimiento del llamado turismo vacacional. Esta particular situación hace que quién haya encontrado una buena vivienda no quiera desprenderse de ella. Pero hay que saber que en muchas ocasiones no es posible quedarse en la misma vivienda de alquiler todo el tiempo que uno desea. Por lo que explicamos a continuación que es la rescisión de un contrato de alquiler y cómo y quién puede hacerlo.

La rescisión del contrato de alquiler de una vivienda

La rescisión de cualquier tipo de contrato es el proceso por el cual se acuerda la finalización de la relación contractual y por tanto de las obligaciones para las partes involucradas. Lo habitual es que un contrato se rescinda de mutuo acuerdo entre las partes en cualquier momento de la ejecución del contrato, pero también se puede rescindir de manera unilateral o por decisión judicial al término de un proceso judicial.

En el caso de la rescisión del contrato de alquiler de una vivienda, mediante este proceso se pone fin a las obligaciones y derechos de las partes. Conozcamos a los dos principales actores de los contratos de alquiler de una vivienda.

¿Quién es el arrendador y quién el arrendatario?

En el contrato de alquiler de una vivienda intervienen dos sujetos: el arrendador y el arrendatario. Surgen para ambos de dicho contrato una serie de derechos y de obligaciones. ¿Pero sabemos quién es cada uno?

El arrendador es el propietario legítimo de la vivienda. Aquél que tiene la propiedad del bien inmueble y lo saca al mercado para obtener cierto rendimiento económico a su bien. El arrendatario es el sujeto que alquila la vivienda y que va a vivir en la misma, también se le conoce con el término inquilino. Arrendador y arrendatario llegan a un acuerdo por el cual uno cede el uso de la vivienda a cambio de una cuota económica periódica.

El contrato de arrendamiento o de alquiler de una vivienda también tiene su origen en el derecho romano y es un contrato mediante el cual las dos partes (arrendador y arrendatario) se obligan de manera recíproca y por un tiempo determinado la cesión de un inmueble obligando al inquilino a pagar un precio cierto o renta. Los contratos de alquiler tienen una regulación en el ordenamiento español que establece condiciones, validez, duración… y extinción o rescisión.

La rescisión del contrato de alquiler por parte del inquilino

El desistimiento de un contrato de alquiler es la posibilidad de rescindir el contrato de alquiler de manera anticipada. Se encuentra recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 11: «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización

En ese artículo sobre el desistimiento la ley fija dos requisitos:

  • Que se hayan consumido al menos seis meses de contrato. Este requisito de los 6 meses es solo para el primer año de contrato.
  • Preaviso de al menos 30 días por parte del inquilino. Esto supone que si no se hace, habrá que pagar al arrendador esos 30 días siguientes.

No cumplir estos requisitos deriva en un incumplimiento de contrato que lleva aparejada una indemnización para el arrendador.

La rescisión del contrato de alquiler por parte del propietario

El propietario solo puede rescindir el contrato antes del tiempo previsto en el contrato por las siguientes razones:

  • Si se ha producido un impago de las rentas, un impago de la fianza o sus actualizaciones, ha detectado la existencia de subarriendos o cesiones no permitidas, cuando se ocasionen daños u obras no permitidas, cuando se realicen actividades nocivas, insalubres, peligrosas… etc.
  • También se puede dar la rescisión en el caso de que el dueño necesite la casa para habitar en ella. En este caso, debe haber transcurrido un año desde que se inició la relación arrendaticia y notificarlo con dos meses de antelación.

Si se debe a las causas anteriores, como el impago, el arrendador puede comunicar de manera inmediata que se rescinde el contrato. Si el inquilino se niega, en cualquier caso, se podría iniciar procedimiento judicial para el desahucio.

La devolución de la fianza del alquiler

Una vez finalizado el contrato de arrendamiento y se devuelve el piso en buen estado y con todas las facturas pagadas el arrendador tiene 30 días para devolver la fianza después de la devolución de llaves.

Si el arrendatario incumple el contrato (se dice incumple, no que desiste), o no ha pagado los suministros o hay desperfectos, no hay que devolver la fianza que se usará para subsanar lo que corresponda.

EC Legal es experto en materia arrendataria, por lo que se encargará de la confección de contratos de arrendamientos, asesoramiento integral en relación al desistimiento o incumplimientos de contrato de alquiler, así como de la devolución de las fianzas.

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